Ontdek ons avontuur van de aankoop van ons tweede huis in Hongarije, inclusief kosten, aankoopproces, en onze plannen om het om te vormen tot een vakantiewoning. Alle informatie in dit artikel is bijgewerkt naar de situatie in 2026.
Zolang ons eigen huis nog niet klaar is, gaan we tijdelijk verblijven in het huis van een goede vriend van ons. We zijn momenteel bezig met het aankoopproces, zodat het over een maandje of 3 op onze naam staat. Het kopen van een tweede huis in Hongarije is een spannend avontuur dat zowel uitdagingen als beloningen met zich meebrengt. We willen je graag meenemen op onze reis naar de aankoop van ons nieuwe huis, dat eerst dienst zal doen als tijdelijk verblijf en later als te verhuren vakantiewoning. In dit blog delen we alle details, van de kosten tot het aankoopproces en onze toekomstige plannen.
Op deze pagina
Wat heeft ons tweede huis te bieden?
We hebben gekozen voor een woning van ongeveer 70m², gelegen op een perceel van circa 4.600m². Dit huis beschikt over:
- Twee slaapkamers: Perfect voor kleine gezinnen of koppels.
- Een ruime woonkamer met vide: Een gezellige en open ruimte om te ontspannen.
- Een douche en een keuken: Alle basisvoorzieningen zijn aanwezig om comfortabel te wonen.
Grond en vastgoed kopen als buitenlander in Hongarije
De regels voor het kopen van onroerend goed in Hongarije hangen af van je nationaliteit en het type grond. Het is heel belangrijk om het onderscheid te kennen tussen landbouwgrond (termőföld) en niet-landbouwgrond (zoals woongrond), want de regels zijn totaal verschillend.
Niet-landbouwgrond (woning, bouwgrond)
EU/EER-burgers (zoals Nederlanders) hebben in principe dezelfde rechten als Hongaarse burgers bij de aankoop van regulier vastgoed. Er is geen vergunning nodig en er geldt geen maximale oppervlakte. Je kunt dus vrijelijk een huis, appartement of bouwgrond kopen, zolang het niet als landbouwgrond geregistreerd staat.
Niet-EU-burgers hebben een aankoopvergunning nodig van het bevoegde regeringskantoor (kormányhivatal) in het district waar het vastgoed zich bevindt. Deze procedure duurt doorgaans 30 tot 60 dagen.
Landbouwgrond (termőföld)
Voor landbouwgrond gelden veel strengere regels. Volgens de Hongaarse Wet CXXII van 2013 (de zogenaamde Földforgalmi törvény) geldt:
- Buitenlandse rechtspersonen (bedrijven) mogen geen landbouwgrond kopen. Dit geldt ook voor Hongaarse bedrijven.
- EU-burgers mogen landbouwgrond kopen, maar alleen als zij zich kwalificeren als “boer” (földműves) onder de Hongaarse wet. Dit vereist onder andere minimaal 3 jaar landbouwervaring of een agrarische opleiding, en verblijf in Hongarije.
- Niet-boeren (zowel Hongaars als EU-burger) mogen maximaal 1 hectare landbouwgrond bezitten in totaal per persoon (niet per perceel!).
- Niet-EU-burgers mogen helemaal geen landbouwgrond kopen.
Let op: Veel percelen in het buitengebied (külterület) staan geregistreerd als landbouwgrond, zelfs als er al een huis op staat. Controleer altijd de kadastrale classificatie bij het Hongaarse kadaster (Földhivatal) voordat je een aankoop doet. Een veelgemaakte fout van buitenlandse kopers is het kopen van een pand waarvan de grond eigenlijk als landbouwgrond is geclassificeerd, wat grote juridische problemen kan opleveren.
Bebouwingspercentage in het buitengebied
Hoeveel je mag bebouwen op een perceel in het buitengebied hangt af van het lokale bestemmingsplan (helyi építési szabályzat, afgekort HÉSZ) van de betreffende gemeente. Er is geen universeel percentage dat voor heel Hongarije geldt. In veel gevallen is het bebouwingspercentage voor buitengebied laag (vaak rond de 3%), maar dit kan per gemeente en per zone verschillen.
Wil je weten wat er op jouw perceel mag? Neem dan contact op met het bouwbureau (építéshatóság) van de betreffende gemeente of raadpleeg het lokale bestemmingsplan. Dit kun je vaak ook opvragen bij het kadaster.
Belangrijk: In Hongarije is voor vrijwel alle bouwwerkzaamheden een bouwvergunning (építési engedély) of een bouwmelding (egyszerű bejelentés) vereist. Dit geldt ook voor bijgebouwen zoals garages of opslagruimtes. Voor woningen tot 300m² nuttig vloeroppervlak geldt in veel gevallen een vereenvoudigde procedure (bejelentés), maar ook daarbij moet je voldoen aan het lokale bestemmingsplan en bouwnormen. Bouwen zonder enige vergunning of melding kan leiden tot boetes of zelfs een sloopbevel.
Kosten en financiering
De aankoopprijs van ons huis bedraagt €65.000. Maar let op: bij de aankoop van vastgoed in Hongarije komen er meer kosten bij kijken dan alleen de koopsom. Hier een overzicht van de kosten waarmee je rekening moet houden:
- Aanbetaling: 10% van de koopsom (€6.500), te betalen bij het tekenen van het koopcontract.
- Overdrachtsbelasting (vagyonszerzési illeték): 4% van de marktwaarde van het vastgoed. Bij een aankoopprijs van €65.000 is dat €2.600. Dit is een wettelijke belasting die door de koper betaald wordt. De belastingdienst (NAV) stuurt na de transactie een aanslag, die je binnen 15 dagen moet betalen (of je kunt een betalingsregeling aanvragen).
- Advocaatkosten: In Hongarije is het verplicht om een advocaat (ügyvéd) in te schakelen bij vastgoedtransacties. De kosten liggen doorgaans tussen 0,5% en 1,5% van de koopsom. In ons geval ca. €600.
- Restbetaling: Na de wachtperiode (zie hieronder) betaal je het resterende bedrag van 90%.
In totaal moet je bij een woning van €65.000 dus rekening houden met circa €68.200 aan totale kosten (koopsom + overdrachtsbelasting + advocaat).
Het aankoopproces
Het aankoopproces voor vastgoed in Hongarije verloopt anders dan in Nederland. Hier de belangrijkste stappen:
1. Koopcontract en aanbetaling
Na het bereiken van overeenstemming over de prijs laat een Hongaarse advocaat het koopcontract (adásvételi szerződés) opstellen. Dit is verplicht — zonder advocaat kan het kadaster de eigendomsoverdracht niet registreren. Bij het tekenen van het contract betaal je een aanbetaling, doorgaans 10% van de koopsom.
2. Wachtperiode bij landbouwgrond (elővásárlási jog)
Omdat ons huis in het buitengebied ligt op grond die (deels) als landbouwgrond is geclassificeerd, geldt er een speciale procedure. De Hongaarse wet geeft bepaalde partijen een voorkeursrecht van koop (elővásárlási jog). Denk aan lokale boeren, pachters, of buren met aangrenzende landbouwgrond.
Hiervoor wordt het koopcontract gedurende 30 dagen gepubliceerd op het prikbord van het gemeentehuis (hirdetmény). Lokaal gerechtigden kunnen in die periode hun voorkeursrecht uitoefenen. Daarna beoordeelt de bevoegde agrarische autoriteit het verzoek, wat het totale proces tot circa 2–3 maanden kan verlengen. Pas als er geen bezwaar of voorkeursrecht is uitgeoefend en de autoriteit goedkeuring verleent, kan het kadaster de eigendomsoverdracht definitief registreren.
Bij regulier vastgoed (niet-landbouwgrond) in het binnengebied (belterület) is deze procedure niet nodig en gaat de registratie veel sneller.
3. Betaling en eigendomsoverdracht
Na afloop van de wachtperiode, en als er geen bezwaren zijn, is het huis officieel van ons. Op dat moment betalen we het resterende bedrag. De advocaat dient vervolgens de eigendomsoverdracht in bij het kadaster (Földhivatal).
Verbouwen of opnieuw bouwen?
Waar de vorige eigenaar ervoor heeft gekozen om deze traditionele Hongaarse woning te verbouwen en een stuk aan te bouwen, kiezen wij er zelf voor om ons uiteindelijke huis nieuw te bouwen. Dit heeft een aantal voordelen maar ook nadelen.
Nieuwbouw
Voordelen:
- Naar eigen smaak bouwen en inrichten
- Goede isolatie en energiezuinig volgens de laatste bouwnormen
- Geen verborgen gebreken van een oude constructie
Nadelen:
- Je bent gebonden aan het maximale bebouwingspercentage uit het lokale bestemmingsplan
- Bouwvergunning of bouwmelding is vereist
- Vaak duurder en tijdrovender, zeker als de oude woning eerst gesloopt moet worden
- De sloop van de bestaande woning vereist ook een vergunning (bontási engedély)
Verbouwen
Voordelen:
- Kan aanzienlijk goedkoper zijn
- Vaak sneller te realiseren
- Bij renovatie zonder constructieve wijzigingen is vaak geen vergunning nodig (maar check dit altijd lokaal)
Nadelen:
- Lastiger om volledig naar eigen smaak in te richten
- Vaak slechte isolatie bij traditionele Hongaarse woningen
- Verborgen gebreken (vocht, fundering, elektra) kunnen de kosten onverwacht opdrijven
Onze plannen voor verhuur
Na de aankoopperiode willen we het huis omtoveren tot een aantrekkelijke vakantiewoning. Er zijn in Hongarije meerdere mogelijkheden om een woning te verhuren, zowel privé als zakelijk via een Kft.
Belangrijk om te weten (2025–2026): De Hongaarse overheid heeft de regels voor korte-termijnverhuur (zoals via Airbnb of Booking.com) recent flink aangescherpt. Sinds 1 januari 2025 geldt er een moratorium op nieuwe registraties voor korte-termijnverhuur in Budapest, tot en met 31 december 2026. Daarnaast is de jaarlijkse belasting per kamer in Budapest bijna verviervoudigd (van HUF 38.400 naar HUF 150.000 per kamer per jaar). In het 6e district van Budapest geldt zelfs een volledig verbod op korte-termijnverhuur per 1 januari 2026.
Deze beperkingen gelden voornamelijk voor Budapest. Voor woningen in het buitengebied of in andere steden en dorpen zijn de regels momenteel (nog) soepeler, maar ook hier moet je je verhuuractiviteit registreren bij het Nationaal Toeristisch Datasysteem (NTAK) en voldoen aan lokale regelgeving. Elke gemeente kan eigen aanvullende regels stellen. Houd er rekening mee dat je als verhuurder van privéaccommodatie (magánszálláshely) maximaal 3 woningen mag aanbieden onder het forfaitaire belastingregime.
Over de inkomsten uit verhuur betaal je in Hongarije 15% inkomstenbelasting. Meer details over de fiscale en praktische kant van vakantieverhuur bewaren we voor een apart blog!
Oroszlán Tanya en omgeving
We hebben een nieuwe drone gekocht om onze avonturen te filmen, zo kunnen we de prachtige omgeving uitstekend in beeld brengen. En hebben we ook meteen een mooie herinnering voor later.
Volg ons avontuur
Wil je op de hoogte blijven van onze avonturen en nuttige informatie ontvangen over het kopen van een huis in Hongarije? Volg ons op social media en mis niets van onze updates!
Disclaimer: Dit artikel is gebaseerd op onze persoonlijke ervaringen en eigen onderzoek. De informatie is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld, maar vormt geen juridisch advies. De Hongaarse wetgeving rondom vastgoed, landbouwgrond en verhuur is complex en wijzigt regelmatig. Raadpleeg altijd een Hongaarse advocaat (ügyvéd) die gespecialiseerd is in vastgoedrecht voordat je beslissingen neemt.
